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夫妻离婚时房产争议的问题

发布时间:2010-05-12 16:36:54  浏览次数:1520 次  作 者:admin

夫妻离婚时房产争议的问题

最近看到许多关于离婚时分割财产的问题,其中的许多具体案件在实际的处理中存在很大的争议。争议最大的无疑就是房产的问题;因此,我也想谈谈自己有关房产的归属问题的一些简单的看法。

1、一方婚前买房(全款或婚前还完房贷),房产证也是婚前就取得了,这是个人财产无疑;但是,有个问题我们仍然需要关注。那就是,在婚后该房产的增值部分该怎么定性;是简单认定为属于夫妻共同财产或是个人财产,还是要再具体区分情形呢?(1)根据《婚姻法》解释二的规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。现实中,有许多人对这条的规定有误解的情况存在;很多人据此认为只要是在婚后的个人财产的收益均属于夫妻共同财产;因此,也就有了关于婚前个人房产婚后增值部分定性的第一种误读,认为只要是婚后增值部分就属于夫妻共同所有。然而却没有注意到前面的限制性的条件即投资行为应当是发生在婚姻关系存续期间。由于买房的行为发生在婚前(即投资行为并非是发生在婚姻关系存续期间),不能认为婚后增值部分就一定属于夫妻共有。(2)由此第二种误读又出现了,认为只要是房子在婚前买的,婚后增值部分就一定属于个人财产。但却没有考虑到该房产增值的原因,即是自然增值还是因婚后添附行为而增值。(3)我们应该这样去具体区分情形,即如果房产的增值是由于市场的自然增值,那么增值部分仍然属于个人财产无疑,因为这属于所有人婚前的风险投资收益;然则,增值的原因如果是因为婚后的装修、修缮等添附行为的话,则增值部分应当属于夫妻共同财产。(4)现实情况是增值的原因既有市场因素也有添附的因素,这就要根据其增值的根本原因去判定是属于个人还是共有;这里涉及到举证的问题,如果主张权利的一方无法举证证明属于其个人所有的话,则认定为夫妻共有;这里只探讨实际上的所有权问题,因此不再赘述。

2、婚前个人有房,婚后将该房出售,用所得房款又购买了一套新房问题;婚前一方有属于个人的财产,在婚后将其出售又以所得钱款购买了新的一套房子;那么该新房应当怎样去定性呢?这个问题看似难,实际上很简单也很清晰;首先要明确的一点是个人财产如果没有明确的约定就永远都还是个人财产,是不会自动转换为夫妻共同财产的。上述情况下权利人的个人财产只是转变了形式,由不动产转变为动产,然后再由动产转变为不动产(货币是一种特殊的动产),因此由上述全款购买的房屋仍然是一方的个人财产,只是该新房的增值部分属于夫妻共同财产。对于原房屋在婚后的增值部分应当按照前述的规定来处理,具体区分情形。

3、婚前买房(全款),婚后拿到房产证;曾经这是个争议挺大的问题,不过随着对物权法的深入解读,基本上已经没有争议了。这种情况,房产仍然属于个人所有;因为购买者的支付行为发生在婚前,其签订过合同之后,购买人已经取得了该房屋所有权的期待权;不能因为履行登记手续就丧失所有权,产权的登记及房产证的发放是开发商和相关政府部门的义务,不能因为他们没有及时履行义务就剥夺权利人的权利。

4、婚前一方贷款买房,婚后共同还贷问题;

婚前一方贷款买房,且产权登记在自己的名下;那么该房屋的所有权仍然属于其个人所有。但是对于婚后所还得贷款部分应当认定为夫妻共同财产,因为婚后一方的收入本身就属于夫妻共同财产,用此收入还贷,即使是个人的收入也应当算是共同还贷。因此,在离婚时婚后所还贷款应当作为夫妻共同财产来分割,而房子的所有权仍然归属权利人个人。那么又有一个问题出现了,没有所有权的一方是只分婚后所还贷款的一半呢,还是要根据婚后还贷的数额在房产中所占的份额来分得增值的部分呢?我认为虽然法律对此并没有明确的规定,但我们从民事法律中的《民法通则》、《物权法》、房地产方面的法律的规定以及立法的本意和现有的判例来看,不难看出:没有所有权的一方是只能分割婚后还贷部分的一半的,而不能按照还贷在房产中所占的份额来对增值部分提出要求。因为,权利人在婚前已经取得了房屋的所有权,购买(投资)行为已经结束了;所剩的贷款属于其个人债务,而婚后另一方帮着还贷,是属于帮助权利人偿还其个人债务的一种行为,而非投资行为;因此 ,非权利人一方是没有权利要求按照婚后还贷比例来获得房产增值部分的价款的。


 
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